A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário brasileiro. Entre os pontos que merecem atenção estão as novas regras relacionadas ao IBS e à CBS nas operações de locação de imóveis.
Para proprietários que recebem aluguéis como pessoa física, isso não significa que todo aluguel passará automaticamente a ter incidência de IBS e CBS. Existem critérios específicos para o enquadramento, além de situações que precisam ser analisadas individualmente.
Neste artigo, a Imobiliária São Paulo apresenta os principais pontos que proprietários de imóveis alugados precisam conhecer e explica por que é importante considerar o conjunto das locações vinculadas ao CPF.
O que muda na locação de imóveis com a Reforma Tributária
A Reforma Tributária instituiu novos tributos sobre o consumo, entre eles o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, e a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços.
As novas regras também alcançam operações relacionadas a imóveis, incluindo situações de locação.
Para proprietários que recebem rendimentos de aluguel como pessoa física, um dos pontos mais importantes é entender que o enquadramento como contribuinte de IBS e CBS não ocorre simplesmente porque existe um imóvel alugado.
A legislação estabelece critérios específicos relacionados à quantidade de imóveis locados e à receita obtida com essas locações.
Quando a pessoa física pode se tornar contribuinte de IBS e CBS
De acordo com as regras apresentadas no comunicado da Imobiliária São Paulo, a pessoa física precisa observar dois critérios que devem ocorrer conjuntamente.
Mais de três imóveis distintos locados, ou seja, a partir do quarto imóvel.
Receita de aluguel superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior.
Mais de três imóveis alugados
O primeiro critério está relacionado à quantidade de imóveis. A regra considera a existência de mais de três imóveis distintos locados. Na prática, isso significa considerar a partir do quarto imóvel alugado.
Receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil
O segundo critério está relacionado à receita obtida com as locações. Deve ser observada a receita total de aluguel superior a R$ 240 mil no ano-calendário anterior.
Os dois critérios precisam acontecer conjuntamente
Esse é um ponto especialmente importante para o proprietário. Para a situação apresentada no comunicado, quantidade de imóveis e receita não devem ser analisadas isoladamente. Os dois critérios precisam ocorrer conjuntamente.
Portanto, possuir mais de três imóveis alugados, isoladamente, não é suficiente para chegar à conclusão de enquadramento por essa regra. Da mesma maneira, a análise não deve considerar somente o valor recebido em aluguéis sem observar os demais critérios aplicáveis.
A contagem considera os imóveis locados pelo CPF
Outro ponto destacado pela Imobiliária São Paulo é que o proprietário precisa ter uma visão completa de seus imóveis alugados.
A análise não deve considerar apenas os imóveis administrados por uma única imobiliária.
Devem ser considerados os imóveis que o proprietário mantém locados em seu CPF, inclusive aqueles administrados por diferentes imobiliárias e aqueles alugados diretamente pelo próprio proprietário.
Imóveis administrados por diferentes imobiliárias
Um proprietário pode distribuir seus imóveis entre diferentes administradoras.
Nesse cenário, cada imobiliária conhece apenas os contratos e imóveis que estão sob sua própria administração. Por isso, uma única administradora pode não possuir a visão completa da carteira de locações daquele proprietário.
Imóveis alugados diretamente pelo proprietário
Também precisam entrar nessa análise os imóveis que o proprietário aluga diretamente, sem administração imobiliária.
Por isso, é importante que o próprio contribuinte mantenha informações organizadas sobre todos os imóveis locados e sobre as receitas provenientes dessas locações.
Existe também um gatilho de receita durante o próprio ano
Além da análise relacionada ao ano-calendário anterior, o comunicado da Imobiliária São Paulo chama atenção para outra situação importante.
Se a receita de aluguéis ultrapassar R$ 288 mil dentro do próprio ano, poderá ocorrer enquadramento já naquele ano.
Esse valor corresponde a um limite superior ao parâmetro anual de R$ 240 mil utilizado na análise apresentada anteriormente.
Por isso, proprietários com receitas de locação próximas desses valores precisam acompanhar não apenas o resultado do ano anterior, mas também a evolução dos aluguéis recebidos durante o próprio ano.
Como o enquadramento tributário depende das circunstâncias de cada contribuinte, essa análise deve ser realizada com acompanhamento contábil adequado.
Pessoa física ou pessoa jurídica: o que precisa ser analisado
O comunicado da Imobiliária São Paulo também chama atenção para a comparação entre manter imóveis para locação em pessoa física ou estruturá-los por meio de uma pessoa jurídica.
Essa comparação não deve ser transformada em uma regra geral. A alternativa adequada depende da situação patrimonial, tributária e imobiliária de cada proprietário.
Locação na pessoa física
Na pessoa física, os rendimentos de aluguel estão sujeitos às regras tributárias aplicáveis ao contribuinte, incluindo o Imposto de Renda conforme sua situação.
Quando houver enquadramento nos critérios aplicáveis ao IBS e à CBS, esses novos tributos também passam a fazer parte da análise sobre a receita de locação.
Locação por pessoa jurídica
A pessoa jurídica possui uma estrutura tributária diferente da pessoa física.
O material encaminhado pela Imobiliária São Paulo destaca que, em determinadas estruturas empresariais, podem existir diferenças na tributação das receitas de aluguel e possibilidades relacionadas à apropriação de créditos de IBS e CBS sobre despesas da atividade.
Essas características precisam ser avaliadas dentro do regime tributário e da situação concreta de cada proprietário.
A mudança para pessoa jurídica possui custos e particularidades
A comparação não deve considerar somente a carga tributária sobre os aluguéis.
A estruturação patrimonial por meio de pessoa jurídica pode envolver custos de constituição e manutenção, aspectos contábeis, eventual transferência ou integralização de imóveis, ITBI conforme a situação aplicável e outras regras próprias da operação.
Por isso, a decisão entre manter imóveis na pessoa física ou utilizar uma estrutura empresarial deve ser estudada individualmente com profissionais habilitados.
O que o proprietário de imóveis alugados deve fazer agora
O primeiro passo é conhecer com clareza a própria carteira de imóveis locados.
O proprietário pode organizar a relação de todos os imóveis que mantém alugados, independentemente de quem realiza a administração de cada contrato.
Também é importante consolidar as receitas provenientes dessas locações para compreender sua situação diante dos critérios previstos nas novas regras.
Organize todos os imóveis alugados
A relação deve incluir imóveis administrados pela Imobiliária São Paulo, imóveis administrados por outras imobiliárias e imóveis alugados diretamente pelo proprietário.
Consolide as receitas de locação
Além da quantidade de imóveis, o proprietário precisa conhecer a receita total proveniente das locações e acompanhar sua evolução.
Converse com seu contador
Com essas informações organizadas, o proprietário poderá procurar seu contador ou assessor tributário para avaliar seu enquadramento e os efeitos das novas regras sobre sua situação específica.
Essa análise também pode ajudar no planejamento das providências necessárias antes da entrada das novas obrigações.
Como a Imobiliária São Paulo pode auxiliar os proprietários
Para os imóveis administrados pela Imobiliária São Paulo, a equipe possui as informações relacionadas à carteira que está sob sua administração.
Entretanto, para que o proprietário tenha uma visão completa de sua situação, é importante informar também a existência de outros imóveis alugados que estejam administrados por outras imobiliárias ou diretamente pelo próprio proprietário.
Com essas informações reunidas, o proprietário terá um quadro mais completo para levar ao profissional responsável por sua análise contábil e tributária.
A Imobiliária São Paulo pode auxiliar com as informações relacionadas aos imóveis sob sua administração, enquanto a definição do enquadramento tributário e das providências necessárias deve ser realizada com o contador ou profissional especializado responsável pelo proprietário.
Reforma Tributária exige atenção dos proprietários de imóveis alugados
As mudanças relacionadas ao IBS e à CBS tornam ainda mais importante que proprietários conheçam a composição de sua carteira de imóveis e as receitas provenientes das locações.
Quantidade de imóveis, receita anual e evolução dos valores recebidos são informações que precisam ser analisadas em conjunto com as regras aplicáveis a cada contribuinte.
Para quem possui imóveis administrados em diferentes locais, o cuidado é ainda maior: cada imobiliária conhece apenas a parte da carteira que administra, enquanto o proprietário possui a visão completa de seus imóveis locados.
Por isso, organizar essas informações e realizar uma análise individual com o profissional contábil responsável é um passo importante para se preparar para as mudanças.
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Fontes
Conteúdo elaborado a partir do comunicado encaminhado pela Imobiliária São Paulo sobre IBS e CBS na locação de imóveis e das regras aplicáveis à Reforma Tributária. Como a legislação tributária pode ser regulamentada e atualizada, recomenda-se a análise individual com profissional contábil ou tributário.
- Lei Complementar nº 214/2025, regulamentação do IBS e da CBS.
- Comunicado da Imobiliária São Paulo aos proprietários sobre IBS e CBS na locação de imóveis.